Plan Parcial Pedro Verde

Para que la Urbanización Pedro Verde alcance su mejor desarrollo los vecinos tenemos que unirnos y actuar proactivamente. Nadie va a atender mejor los intereses comunes que los propios interesados. Si queremos que así sea hay que provocarlo unidos y organizados. Lección aprendida.

1. Introducción

La Urbanización Pedro Verde comprende varios Planes Parciales. Nos centramos ahora en el Plan Parcial Pedro Verde. Su desarrollo sufrió multitud de dificultades. Más de dos décadas de desafortunada gestión e injustificado retraso que los propietarios toleramos. La actual Alcaldesa de Las Gabias señala que durante anteriores mandatos se produjo "un incumplimiento constante y continuo de la normativa urbanística".

Por fin, en el año 2019, el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de lo que hoy conocemos Urbanización Pedro Verde. Desde entonces es notable la mejora, pero no es suficiente,  caminando por las calles y paseos se ve dejadez, abandono y falta desarrollo, cuando Pedro Verde tiene unas excelentes cualidades. 

De haber actuado los propietarios proactivamente y unidos desde sus comienzos la Urbanización Pedro Verde estaría hoy entre las mejores zonas residenciales de Granada.

2. Plan Parcial Pedro Verde

El Plan Parcial Pedro Verde fue aprobado por la Comisión de Urbanismo en 1985, tras una dilatada tramitación de 8 años se publicó en 1992 (BOP de Granada 34/1992). En 1993 se empezaron a construir viviendas con la correspondiente Licencia Municipal, pero inmediatamente surgieron problemas que retrasaronla obtención de "Licencia de primera ocupación" hasta 2005, causando severos daños y perjuicios a los propietarios. La Ordenanza Reguladora del P. Parcial de Ordenación Pedro Verde se publicó (BOP 195/2001).  

El Plan Parcial Pedro Verde ocupa 367.042 m², edificables 135.041 m² (37%), en 201 parcelas (edificación global 0,4 m²/m²) y el uso global es Residencial (A). En este momento hay urbanizaciones habitadas y viviendas aisladas. A día de hoy hay terrenos y parcelas disponibles para ambos tipos de construcción.

3. Ejecución del Plan Parcial Pedro Verde

La urbanización debió estar acabada por la Promotora Granada Nova SA en 1993, pero no lo hizo y tuvimos que llevarlo a cabo los propietarios hasta 2005 y después mantener lo edificado y acometer nuevas obras, exigidas por el Consistorio para recepcionar la urbanización, hasta 2019. Este retraso provocó considerables daños y perjuicios, que se podrían haber evitado si el Consistorio hubiera actuado mirando al ciudadano. No se alcanza a entender su actitud:

• Respaldar a una promotora que no cumplió.
• Demorar el inicio de expediente declarativo del deber de urbanizar.
• Permitir el retraso en la activación de la Junta de Compensación.
• Ineficaz tutela de la Entidad Colaboradora de Conservación (EUC) para llevar a buen término el Plan Parcial en los plazos establecidos.
• Negarse a intervenir con su voto en las Asambleas de la EUC y a participar en los gastos siendo propietario de 4 parcelas edificables (23.400 m² -> 8,07% de espacio edificable en Pedro Verde).
• Prolongar hacerse cargo de Pedro Verde hasta el año 2019.

Todo ello propició multitud de problemas y no poder habitar las viviendas hasta 2005 (12 años de retraso) por la falta de servicios básicos y que el mantenimiento de los espacios públicos siguiera a cargo de los propietarios hasta el año 2019.

4. Pioneros en Pedro Verde

Un grupo de personas se unieron en 1992 para construir sus futuras viviendas. Entre diferentes zonas se optó por Pedro Verde por considerarlo un lugar privilegiado para vivir con un gran potencial de cara al futuro:

• Es una zona residencial, moderna y atractiva, contigua al campo de golf "Granada Club de Golf".
• Inigualable entorno natural, libre de contaminaicón y con espectaculares vistas a Granada, su área metropolitana y Sierra Nevada.
• A un paso de la capital y sus servicios (aeropuerto, transportes, comercio, etc.) pero libre de bullicio y contaminación.
• Proximidad a Sierra Nevada, Alpujarras y costa granadina.

El grupo adquirió la parcela 159, de 10.870m², edificabilidad 1,35 m³/m², con la condición de que Granada Nova SA tuviera Pedro Verde urbanizado en 1993. Atendiendo a las extraordinarias vistas de Sierra Nevada se le llamó Residencial Vista Nevada.

Dando por sentado la honestidad y responsabilidad de las partes implicadas y que en un año Pedro Verde estaría urbanizado desplegando sus cualidades, se encargó el proyecto a una constructora y en 1993 empezaron las obras, amparadas con "Licencia de Obras" otorgada por el Ayuntamiento de Las Gabias. Las viviendas tenían que entregarse acabadas para habitar a finales de 1994.

Pero las previsiones y la ilusión decayeron rápidamente, la actitud de Granada Nova SA y del Consistorio provocaron que las viviendas no pudieran ocuparse hasta 2005 (11 años de retraso), justamente el tiempo que se tardó en urbanizar Pedro Verde.

El sentido común viene a decir que es un despropósito dejar construir (licencia de obras) sin urbanizar, sin servicios básicos y sin garantía fiable de llevarlo a cabo, como de hecho se vio en Pedro Verde. Valga de muestra la siguiente imagen aérea de un sector de un pueblo de Madrid, completamente urbanizado antes de empezar a construir..

5. Desarrollo del proyecto Vista Nevada

1992-1993

La promotora Vista Nevada compra a la promotora Granada Nova SA la parcela 159 del Plan Parcial Pedro Verde con la condición de que en 1993 Pedro Verde esté urbanizado.

Se da comienzo a la construcción de las viviendas contando con un compromiso de financiación bancaria. Las viviendas debían ser entregadas en 1994 pero aparecieron las primeras dificultades:

• El Consistorio concedió Licencias de Obras (sin condicionar a urbanización acabada). La promotora Granada Nova SA no urbanizó Pedro Verde (aunque tenía garantía del Ayuntamiento y un aval bancario).
• La entidad bancaria paralizó la financiación a la Promotora de Vista Nevada.

1994-1995

• La Promotora de Vista Nevada abandonó el proyecto por falta de liquidez. Se paraliza la construcción.
• Los compradores tuvieron que hacerse auto-promotores para tener opción a financiación.
• En 1995 Pedro Verde sigue sin urbanizar (tenía que estar urbanizado en 1993).

1996-1999

• Los propietarios, convertidos en auto-promotores, reinician las obras en Vista Nevada pero hubo que reajustar al alza los costes de construcción lo que requirió mayor financiación.
• Sorprendentemente el Ayuntamiento todavía no había activado la Junta de Compensación (para gestionar y ejecutar las actuaciones urbanísticas).

2000-2004

• En el año 2000 las obras de Vista Nevada estaban prácticamente acabadas pero Pedro Verde no estaba urbanizado y carecía de los servicios básicos.
• El Ayuntamiento crea la Junta de Compensación del Plan Parcial Pedro Verde (8 años de retraso) que, bajo la tutela del Consistorio, comenzó las obras de la urbanización (plazo para acabar 2 años, se alargó a 5).
• Señalar que el terreno se compró urbanizado y ahora lo propietarios, formando parte de la Junta de Compensación, tienen que hacerse cargo nuevamente de gastos de urbanización.

2005

• Finalizan las obras de urbanización en Pedro Verde y se liquida y disuelve la Junta de Compensación.
• El Ayuntamiento concede las primeras Licencias de 1ª Ocupación, pero no se hace cargo de Pedro Verde.
• En su lugar crea la Entidad Urbanística de Conservación (EUC), por 5 años, para la conservación de la urbanización y realizar nuevas obras (a cargo de los propietarios).

2006-2019

• La Entidad Urbanística de Conservación (EUC) y el Ayuntamiento que la tutela se mostraron incapaces y el plazo de 5 años se alargó hasta 13 años.
• Por fin, en 2019 el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde.

6. El resultado

1. El Ilusionante proyecto de 23 viviendas se alargó 11 años y ocasionó considerables daños y perjuicios: Encarecimiento de la construcción, impedimento de disfrute de uso y pérdida de oportunidades (imposible, habitar, alquilar o vender).
2. Para colmo, Pedro Verde quedó descolgado del “boom inmobiliario 1997-2006" y en esas condiciones sufrió acusadamente los efectos de la subsiguiente "crisis inmobiliaria 2008-2014".
3. Como remate, el Ayuntamiento no se hizo cargo de Pedro Verde hasta 2019 (más de 2 décadas de retraso).

7. Efectos del retraso

No es lugar para agobiar con detalles y cifras, pero no está demás un breve apunte de estimación de daños y perjuicios: 

• Encarecimiento de la construcción de la vivienda.
• Incremento de gastos financieros sobre lo inicialmente previsto.
• Pérdida de oportunidades (imposibilidad de habitar, alquilar o vender)
• Pérdida de valor. De haber estado Pedro Verde en el mercado inmobiliario durante el tirón del “boom” inmobiliario (1997-2006) se habría desarrollado muchísimo más y las viviendas estarían hoy mucho más valoradas.

La estimación de daños y perjuicios de la urbanización de Vista Nevada ronda los 5 millones de Euros. Suficiente justificación para haber acudido a los Tribunales de Justica, pero no se hizo. Desafortunada decisión, porque es bien sabido que la Administración con sus reprochables prácticas viene perdiendo casi todo.

8. Lección aprendida

• Actitud proactiva… Nadie va a llamar a tu puerta para solucionar problemas, tienes que moverte.
• Seguimiento… Información y conocimiento, vigilar los planes y la actitud de los actores implicados.
• Exigencia… No permitir incumplimientos. Actuar con inmediatez. Si es necesario acudir a los Tribunales.

9. Actualidad

Desde 2019 que un nuevo Equipo de Gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de la Urbanización Pedro Verde, el urbanismo y servicios pasaron al Consistorio. No obstante, Pedro Verde tiene cualidades que hay que consolidar y exigir mayor atención en los servicios. La unión, el compromiso y la actitud proactiva de los residentes pueden realzar esta maravillosa zona residencial.