Lección aprendida - Actitud proactiva

Para que Pedro Verde alcance su mejor desarrollo tenemos que estar unidos y actuar proactivamente. Nadie lo va a hacer mejor que los propios interesados. Si queremos que ocurra hay que provocarlo unidos. Lección aprendida.

1. Introducción

Hubo años difíciles en el desarrollo de Pedro Verde, fueron casi dos décadas de extraña gestión que muchos propietarios individualmente nos vimos incapaces de cortar y reconducir por no ser un grupo suficientemente unido.

La actual Alcaldesa de Las Gabias señala que durante el anteriores mandatos se produjeron "modificaciones de planes parciales aprobados con informes desfavorables, que fueron anulados por el TSJA y aún así siguieron otorgando licencias por más de una década. Es el caso del Plan Parcial Campo de Golf y el Plan Parcial Pedro Verde.

A partir del año 2019 las cosas cambiaron a mejor porque el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde y hasta entonces viene atendiendo los servicios con normalidad.

Transcurridos cuatro años Pedro Verde avanza arrastrado por el conjunto pero sin la notoriedad que merecen sus excelentes cualidades y su gran potencial que, y eso está en nuestras manos promoverlo. 

De haber actuado los residentes proactivamente y unidos desde sus comienzos hoy Pedro Verde estaría entre las mejores zonas residenciales de Granada, sino la mejor. Lamentablemente, los primeros propietarios, confiados, no estuvieron precisamente despiertos.

2. Plan Parcial Pedro Verde

En 1992 se publicó la aprobación del Plan Parcial Pedro Verde con carácter definitivo (BOP de Granada 34/1992) tras una dilatada tramitación de 8 años por parte de la promotora Granada Nova SA.

En total 201 parcelas que ocupan una extensión de 367.042 m^2, de los que son edificables 135.041 m² (37%). Entre los promotores estaba la empresa Granada Nova SA (con la garantía del Ayuntamiento de Las Gabias y con aval bancario).

3. Ejecución del Plan Parcial Pedro Verde

Un plan que debió estar resuelto en 1993 se retrasó hasta 2005 para ser habitable, y hasta 2019 para ser recepcionado por el Ayuntamiento. Este retraso provocó considerables daños y perjuicios a los propietarios que se podrían haber evitado. No se alcanza a entender la actitud del Consistorio:

• Respaldar a una promotora que no cumplió.
• Demorar el inicio de expediente declarativo del deber de urbanizar.
• Permitir el retraso en la activación de la Junta de Compensación.
• Ineficaz tutela de las Entidades Colaboradoras para llevar a buen término el Plan Parcial en los plazos establecidos.
• Negarse a intervenir con su voto en las Asambleas de las Entidades Colaboradoras y a participar en los gastos siendo propietario de 4 parcelas edificables (23.400 m² - 8,07% de espacio edificable en Pedro Verde).
• Alargar hacerse cargo de Pedro Verde hasta el año 2019.

Todo ello propició multitud de problemas y no poder habitar las viviendas hasta 2005 (12 años de retraso) por la falta de servicios básicos en Pedro Verde y siguiera en semi-abandono hasta el año 2019.

4. Pioneros de Pedro Verde

Un grupo de personas se unieron en 1992 para construir sus futuras viviendas. Entre diferentes zonas se optó por Pedro Verde por considerarlo un lugar privilegiado para vivir con un gran potencial de cara al futuro:

• Zona residencial, moderna y atractiva, contigua al campo de golf "Granada Club de Golf".
• Inigualable entorno natural con vistas espectaculares a Granada, su área metropolitana y Sierra Nevada.
• A un paso de la capital y sus servicios (aeropuerto, transportes, comercio, etc.) pero libre de bullicio y contaminación.
• Proximidad a Sierra Nevada, Alpujarras y costa granadina.

El grupo adquirió la parcela 159, de 10.870m², edificabilidad 1,35 m³/m², con la condición de que Granada Nova SA tuviera Pedro Verde urbanizado en 1993. Atendiendo a las extraordinarias vistas de Sierra Nevada se le llamó Residencial Vista Nevada.

Dando por sentado la honestidad y responsabilidad de las partes implicadas y que en un año Pedro Verde estaría urbanizado y desplegaría sus cualidades, se encargó el proyecto a una constructora y en 1993 empezaron las obras, amparadas con "Licencia de Obras" otorgada por el Ayuntamiento de Las Gabias. Las viviendas tenían que entregarse acabadas para habitar a finales de 1994.

Pero las previsiones y la ilusión decayeron rápidamente, la ineficacia de Granada Nova SA y del Consistorio provocaron que las viviendas no pudieran ocuparse hasta 2005 (11 años de retraso), justamente el tiempo que se tardó en urbanizar Pedro Verde.

El sentido común, nos viene a decir que es un despropósito dejar construir sin urbanizar, sin servicios básicos y sin garantía fiable de llevarlo a cabo, como de hecho se vio en Pedro Verde. Valga de muestra la siguiente imagen aérea de un pueblo de Madrid.

5. Desarrollo del proyecto Vista Nevada

1993

En ese año se comenzó la construcción de las viviendas en la parcela 159, contando con un compromiso de financiación bancaria. Pero inmediatamente aparecieron las primeras dificultades:

• El Consistorio concedió Licencias de Obras, pero la promotora Granada Nova SA no urbanizó Pedro Verde (aunque tenía garantía del Ayuntamiento y un aval bancario)
• La entidad bancaria paralizó la financiación (también tenía propiedades en Pedro Verde).

1994-1995

• La constructora de Vista Nevada abandonó el proyecto por falta de liquidez.
• Los compradores tuvieron que hacerse auto-promotores para tener opción a financiación.
• Pedro Verde sigue sin urbanizar (tenía que estar urbanizado en 1993).

1996-1999

• Se reinician las obras en Vista Nevada pero hubo que reajustar al alza lo precios de la construcción lo que requiere mayor financiación.
• El Ayuntamiento todavía no había activado la Junta de Compensación.

2000-2004

• En 2000 las obras de Vista Nevada están prácticamente acabadas pero no se pueden ocupar las viviendas porque Pedro Verde no está urbanizado y carece de los servicios básicos.
• Con 8 años de retraso el Ayuntamiento crea la Junta de Compensación del Plan Parcial Pedro Verde que, bajo la tutela del Consistorio, comienza las obras de la urbanización (plazo para acabar 2 años, se alargó a 5).

2005

• Finalizan las obras de urbanización en Pedro Verde y se liquida y disuelve la Junta de Compensación.
• El Ayuntamiento concede las primeras Licencias de 1ª Ocupación a las viviendas, pero no se hace cargo de Pedro Verde.
• En su lugar crea la Entidad Urbanística de Conservación (EUC), por 5 años, para la conservación de la urbanización y realizar nuevas obras.

2006-2019

• La Entidad Urbanística de Conservación (EUC) y el Ayuntamiento que la tutela se mostraron incapaces y el plazo de 5 años se alargó hasta 13 años
• Por fin, en 2019 el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde.

6. El resultado

1. El Ilusionante proyecto de 23 viviendas se alargó 11 años, ocasionando considerables daños y perjuicios, tales como: Encarecimiento de la construcción, impedimento de disfrute de uso y pérdida de oportunidades (imposible, habitar, alquilar o vender).
2. Para colmo, Pedro Verde quedó descolgado del “boom inmobiliario 1997-2006" y sufrió los efectos de la subsiguiente "crisis inmobiliaria 2008-2014".
3. Como remate, el Ayuntamiento no se hizo cargo de Pedro Verde hasta 2019 (más de 2 décadas de retraso).

7. Efectos del retraso

No es lugar para aburrir con detalles de cifras, solo aclarar que el análisis contempla una estimación de daños y perjuicios en base a los siguientes conceptos:

• Encarecimiento de la construcción de la vivienda
• Incremento de gastos financieros sobre lo inicialmente previsto.
• Encarecimiento de las posteriores mejoras (necesarias)
• Pérdida de oportunidades (imposibilidad de habitar, alquilar o vender)
• Pérdida de valor al no haber estado Pedro Verde en el mercado inmobiliario durante el tirón del “boom” inmobiliario (1997-2006), se habría desarrollado muchísimo más y las viviendas estarían mucho más valoradas.

La estimación de daños y perjuicios de la urbanización de Vista Nevada ronda los 5 millones de Euros. Suficiente justificación para haber acudido a los Tribunales de Justica, pero no se hizo. Desafortunada decisión, porque es bien sabido que la Administración con sus reprochables prácticas viene perdiendo casi todo.

8. Lecciones aprendidas

• Actitud proactiva… Nadie va a llamar a tu puerta para solucionar problemas, tienes que moverte.
• Seguimiento… Hay que vigilar los planes y la actitud de los actores implicados.
• Exigencia… No permitir incumplimientos. Actuar con inmediatez. Si es necesario acudir a los Tribunales.

9. Actualidad

Desde 2019 que el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo, el urbanismo y servicios de Pedro Verde están atendidos a la altura del el resto de la Localidad de Las Gabias. No obstante, Pedro Verde tiene cualidades que hay que desarrollar y consolidar. La unión, el compromiso y la actitud proactiva de los residentes lo favorecerá y se revalorizará esta maravillosa zona residencial.