Plan Parcial Pedro Verde

Para que Pedro Verde alcance su mejor desarrollo es mejor estar unidos y actuar proactivamente. Nadie va a atender mejor los intereses comunes que los propios interesados. Si queremos que así sea hay que provocarlo unidos. Lección aprendida.

1. Introducción

Desde la aprobación del Plan Parcial Pedro Verde en 1992 su desarrollo sufrió multitud de dificultades. Mas de dos décadas de desafortunada gestión e injustificado retraso que los propietarios entonces toleramos. La actual Alcaldesa de Las Gabias señala que durante anteriores mandatos se produjo "un incumplimiento constante y continuo de la normativa urbanística".

Por fin, en el año 2019, el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde. Desde entonces es notable la mejora pero no es suficiente, caminando por las calles y paseos se ve que falta desarrollo, cuando Pedro Verde tiene excelentes cualidades. 

De haber actuado los propietarios proactivamente y unidos desde sus comienzos Pedro Verde estaría hoy entre las mejores zonas residenciales de Granada.

2. Plan Parcial Pedro Verde

En 1992 se publicó la aprobación del Plan Parcial Pedro Verde con carácter definitivo (BOP de Granada 34/1992) tras una dilatada tramitación de 8 años. En total 201 parcelas que ocupan una extensión de 367.042 m², de los que son edificables 135.041 m² (37%). Entre los promotores estaba la empresa Granada Nova SA (con la garantía del Ayuntamiento de Las Gabias y con aval bancario).

3. Ejecución del Plan Parcial Pedro Verde

La urbanización debió estar acabada por la promotora en 1993 pero no lo hizo y tuvimos que hacerlo lor propietarios hasta 2005 y después mantener mantener y acometar nuevas obras exigidas por el Consistorio hasta 2019 para ser recepcionado por el Ayuntamiento. Este retraso provocó considerables daños y perjuicios que se podrían haber evitado si la administración hubiera actuado mirando al ciudadano. No se alcanza a entender la actitud del Consistorio:

• Respaldar a una promotora que no cumplió.
• Demorar el inicio de expediente declarativo del deber de urbanizar.
• Permitir el retraso en la activación de la Junta de Compensación.
• Ineficaz tutela de la Entidad Colaboradora de Conservació (EUC) para llevar a buen término el Plan Parcial en los plazos establecidos.
• Negarse a intervenir con su voto en las Asambleas de la Entidad Colaboradora de Conservación (propietarios) y a participar en los gastos siendo propietario de 4 parcelas edificables (23.400 m² -> 8,07% de espacio edificable en Pedro Verde).
• Alargar hacerse cargo de Pedro Verde hasta el año 2019.

Todo ello propició multitud de problemas y no poder habitar las viviendas hasta 2005 (12 años de retraso) por la falta de servicios básicos y que siguiera a cargo de los propietarios hasta el año 2019.

4. Pioneros en Pedro Verde

Un grupo de personas se unieron en 1992 para construir sus futuras viviendas. Entre diferentes zonas se optó por Pedro Verde por considerarlo un lugar privilegiado para vivir con un gran potencial de cara al futuro:

• Es una zona residencial, moderna y atractiva, contigua al campo de golf "Granada Club de Golf".
• Inigualable entorno natural con vistas espectaculares a Granada, su área metropolitana y Sierra Nevada.
• A un paso de la capital y sus servicios (aeropuerto, transportes, comercio, etc.) pero libre de bullicio y contaminación.
• Proximidad a Sierra Nevada, Alpujarras y costa granadina.

El grupo adquirió la parcela 159, de 10.870m², edificabilidad 1,35 m³/m², con la condición de que Granada Nova SA tuviera Pedro Verde urbanizado en 1993. Atendiendo a las extraordinarias vistas de Sierra Nevada se le llamó Residencial Vista Nevada.

Dando por sentado la honestidad y responsabilidad de las partes implicadas, y que en un año Pedro Verde estaría urbanizado desplegando sus cualidades, se encargó el proyecto a una constructora y en 1993 empezaron las obras, amparadas con "Licencia de Obras" otorgada por el Ayuntamiento de Las Gabias. Las viviendas tenían que entregarse acabadas para habitar a finales de 1994.

Pero las previsiones y la ilusión decayeron rápidamente, la actitud de Granada Nova SA y del Consistorio provocaron que las viviendas no pudieran ocuparse hasta 2005 (11 años de retraso), justamente el tiempo que se tardó en urbanizar Pedro Verde.

El sentido común viene a decir que es un despropósito dejar construir (licencia de obras) sin urbanizar, sin servicios básicos y sin garantía fiable de llevarlo a cabo, como de hecho se vio en Pedro Verde. Valga de muestra la siguiente imagen aérea de un sector de un pueblo de Madrid, completamente urbanizado antes de empezar a construir..

5. Desarrollo del proyecto Vista Nevada

1992-1993

La promotora Vista Nevada compra a la promotora Grananada Nova SA la parcela 159 del plan parcial Pedro Verde con la condición de que en 1993 Pedro Verde esté urbanizado.

Se da comienzo a la construcción de las viviendas contando con un compromiso de financiación bancaria. La viviendas debían ser entregadas en 1994 pero aparecieron las primeras dificultades:

• El Consistorio concedió Licencias de Obras (sin condicionar a urbanización acabada). La promotora Granada Nova SA no urbanizó Pedro Verde (aunque tenía garantía del Ayuntamiento y un aval bancario).
• La entidad bancaria paralizó la financiación a la promotora de Vista Nevada.

1994-1995

• La promotora de Vista Nevada abandonó el proyecto por falta de liquidez. Se paraliza la construcción.
• Los compradores tuvieron que hacerse auto-promotores para tener opción a financiación.
• En 1995 Pedro Verde sigue sin urbanizar (tenía que estar urbanizado en 1993).

1996-1999

• Los propietarios, convertidos en auto-promotores, reinician las obras en Vista Nevada pero hubo que reajustar al alza los costes de construcción lo que requirió mayor financiación.
• El Ayuntamiento todavía no había activado la Junta de Compensación (para gestionar y ejecutar las actuaciones urbanísticas).

2000-2004

• En el año 2000 las obras de Vista Nevada estaban prácticamente acabadas pero Pedro Verde no estaba urbanizado y carecía de los servicios básicos.
• El Ayuntamiento crea la Junta de Compensación del Plan Parcial Pedro Verde (8 años de retraso) que, bajo la tutela del Consistorio, comenzó las obras de la urbanización (plazo para acabar 2 años, se alargó a 5).
• Señalar que el terreno se compró urbanizado y ahora lo propietarios, formando parte de la Junta de Compensación, tienen que hacerse cargo nuevamente de los gastos de urbanización.

2005

• Finalizan las obras de urbanización en Pedro Verde y se liquida y disuelve la Junta de Compensación.
• El Ayuntamiento concede las primeras Licencias de 1ª Ocupación, pero no se hace cargo de Pedro Verde.
• En su lugar crea la Entidad Urbanística de Conservación (EUC), por 5 años, para la conservación de la urbanización y realizar nuevas obras (a cargo de los propietarios).

2006-2019

• La Entidad Urbanística de Conservación (EUC) y el Ayuntamiento que la tutela se mostraron incapaces y el plazo de 5 años se alargó hasta 13 años.
• Por fin, en 2019 el nuevo equipo de gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde.

6. El resultado

1. El Ilusionante proyecto de 23 viviendas se alargó 11 años y ocasionó considerables daños y perjuicios: Encarecimiento de la construcción, impedimento de disfrute de uso y pérdida de oportunidades (imposible, habitar, alquilar o vender).
2. Para colmo, Pedro Verde quedó descolgado del “boom inmobiliario 1997-2006" y sufrió los efectos de la subsiguiente "crisis inmobiliaria 2008-2014".
3. Como remate, el Ayuntamiento no se hizo cargo de Pedro Verde hasta 2019 (más de 2 décadas de retraso).

7. Efectos del retraso

No es lugar para agobiar con detalles y cifras, pero no está demás un breve apunte de estimación de daños y perjuicios: 

• Encarecimiento de la construcción de la vivienda.
• Incremento de gastos financieros sobre lo inicialmente previsto.
• Pérdida de oportunidades (imposibilidad de habitar, alquilar o vender)
• Pérdida de valor. De haber estado Pedro Verde en el mercado inmobiliario durante el tirón del “boom” inmobiliario (1997-2006) se habría desarrollado muchísimo más y las viviendas estarían hoy mucho más valoradas.

La estimación de daños y perjuicios de la urbanización de Vista Nevada ronda los 5 millones de Euros. Suficiente justificación para haber acudido a los Tribunales de Justica, pero no se hizo. Desafortunada decisión, porque es bien sabido que la Administración con sus reprochables prácticas viene perdiendo casi todo.

8. Lecciones aprendidas

• Actitud proactiva… Nadie va a llamar a tu puerta para solucionar problemas, tienes que moverte.
• Seguimiento… Hay que vigilar los planes y la actitud de los actores implicados.
• Exigencia… No permitir incumplimientos. Actuar con inmediatez. Si es necesario acudir a los Tribunales.

9. Actualidad

Desde 2019 que un nuevo Equipo de Gobierno del Ayuntamiento se hizo cargo de Pedro Verde, el urbanismo y servicios están a cargo del Consistorio. No obstante, Pedro Verde tiene cualidades que hay que consolidar y poner atención en los servicios. La unión, el compromiso y la actitud proactiva de los residentes puede realzar esta maravillosa zona residencial.